Cash-Out Refinance

Co je Cash-Out Refinance?

Refinancování v hotovosti je možnost refinancování hypotéky, která vám umožní převést vlastní jmění domácnosti na hotovost. Nová hypotéka je čerpána na více než váš předchozí zůstatek hypotéky a rozdíl je vám vyplacen v hotovosti.

V realitním světě je refinancování obecně oblíbeným procesem pro nahrazení stávající hypotéky hypotékou novou, která obvykle prodlužuje podmínky pro dlužníka, které jsou výhodnější. Refinancováním hypotéky můžete snížit měsíční splátky hypotéky, vyjednat nižší úrokovou sazbu, znovu sjednat podmínky pravidelného úvěru, vyjmout nebo doplnit dlužníky z úvěrové povinnosti a v případě hotovostního refinancování získat přístup k hotovosti z vlastního kapitálu ve vašem domě.

Klíčové způsoby

Klikněte na Play a dozvíte se o zajištění cash-out refinance

Jak funguje Cash-Out Refinance

Peněžní refinancování vám umožní využít váš dům jako zástavu pro nový úvěr i nějakou hotovost, čímž vytvoříte novou hypotéku na větší částku, než je aktuálně dlužná. Získání hotovosti pomocí vlastního jmění ve vašem domě může být snadným způsobem, jak získat finanční prostředky pro případ nouze, výdaje a potřeby.

Při standardním refinancování by dlužník nikdy neviděl žádnou hotovost v ruce, jen snížení svých měsíčních plateb. Prostředky z refinancování v hotovosti mohou být použity tak, jak dlužník uzná za vhodné, ale mnozí obvykle používají peníze na úhradu velkých výdajů, jako jsou lékařské nebo vzdělávací poplatky, na konsolidaci dluhu nebo jako nouzový fond.

Refinancování v hotovosti má za následek menší vlastní jmění ve vaší domácnosti, což znamená, že věřitel na sebe bere větší riziko. V důsledku toho mohou být náklady na uzavření, poplatky nebo úrokové sazby vyšší než u standardního refinancování. Dlužníci se speciálními hypotékami, jako jsou půjčky amerického ministerstva pro záležitosti veteránů (VA), včetně půjček v hotovosti, mohou být často refinancováni prostřednictvím výhodnějších podmínek s nižšími poplatky a sazbami než půjčky bez VA.

Věřitelé stanovují výpůjční limity na to, kolik si můžete půjčit prostřednictvím cash-out refinancování – typicky 80% disponibilního vlastního kapitálu vašeho domu.

Klady a zápory doplatkové refinance

Důvtipní investoři sledující úrokové sazby v průběhu času obvykle skočí po šanci refinancovat, když úvěrové sazby klesají k novým minimům. Může existovat celá řada různých typů možností refinancování, ale obecně většina přijde s několika dalšími náklady a poplatky, díky kterým je načasování refinancování hypotečního úvěru stejně důležité jako rozhodnutí o refinancování.

Pečlivě zvažte, zda to, na co hotovost potřebujete, stojí za riziko ztráty domova, pokud v budoucnu nebudete schopni splácet. Pokud hotovost potřebujete ke splacení spotřebitelského dluhu, podnikněte kroky, které potřebujete, abyste dostali své výdaje pod kontrolu, abyste se nedostali do pasti nekonečného cyklu reloadingu dluhu. Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) má řadu vynikajících návodů, které vám pomohou určit, zda je pro vás refinancování dobrou volbou.

Refinancování v hotovosti dává dlužníkovi všechny výhody, které od standardního refinancování očekává, včetně nižší sazby a potenciálně dalších výhodných úprav. Dlužníkům se také vyplácí hotovost, kterou lze použít na splacení jiného dluhu s vysokou sazbou nebo případně na financování velkého nákupu. To může být výhodné zejména v době nízkých sazeb nebo v době krize – například v letech 2020–21, v důsledku globálních uzávěrek a karantén, kdy mohly být velmi užitečné nižší platby a nějaká hotovost navíc.

Příklad hotovostní refinance

Řekněme, že jste si vzali hypotéku ve výši 200 000 dolarů, abyste si koupili nemovitost v hodnotě 300 000 dolarů, a po mnoha letech stále dlužíte 100 000 dolarů. Za předpokladu, že hodnota nemovitosti neklesla pod 300 000 dolarů, jste si také vybudovali nejméně 200 000 dolarů vlastního kapitálu. Pokud sazby klesly a vy hledáte refinancování, můžete si potenciálně nechat schválit až 80% vlastního kapitálu ve vaší domácnosti, v závislosti na upisování.

Mnoho lidí by nutně nechtělo vzít na sebe budoucí břímě dalšího úvěru ve výši 200 000 dolarů, ale mít vlastní kapitál může pomoci částce, kterou můžete obdržet jako hotovost. Řekněme, že váš věřitel je ochoten půjčit 75% hodnoty vašeho domu. Pro dům v hodnotě 300 000 dolarů by to bylo 225 000 dolarů. Potřebujete 100 000 dolarů, abyste splatili zbývající jistinu. Tím vám zůstane 125 000 dolarů v hotovosti.

Pokud se rozhodnete získat pouze 50 000 dolarů v hotovosti, refinancovali byste se 150 000 dolarovým hypotečním úvěrem, který má nižší sazbu a nové podmínky. Nová hypotéka by se skládala ze 100 000 dolarů zbývajícího zůstatku z původního úvěru plus požadovaných 50 000 dolarů, které by mohly být čerpány v hotovosti.

Jinými slovy, můžete předpokládat novou hypotéku ve výši 150 000 dolarů, získat 50 000 dolarů v hotovosti a začít nový měsíční splátkový kalendář pro celou částku. To je výhoda zajištěných úvěrů. Nevýhodou je, že nové zástavní právo na váš dům se vztahuje jak na 100 000 dolarů, tak na 50 000 dolarů, protože je to vše spojeno v jednom úvěru.

Sazba a termín vs. Cash-Out Refinance

Jak je uvedeno výše, dlužníci mají celou řadu možností, pokud jde o refinancování. Nejzákladnějším refinancováním hypotečního úvěru je refinancování podle sazby a termínu, nazývané také refinancování bez doplatku. Tímto typem se pokoušíte dosáhnout nižší úrokové sazby nebo upravit dobu trvání úvěru, ale nic jiného se na vaší hypotéce nemění.

Například pokud byla vaše nemovitost zakoupena před lety, kdy byly sazby vyšší, pak pro vás může být výhodné refinancovat a využít nižších úrokových sazeb. Navíc se ve vašem životě mohly změnit proměnné, které vám umožní zvládnout hypotéku na 15 let (masivně ušetřit na úrokových platbách), i když to znamená vzdát se nižších měsíčních splátek 30leté hypotéky. S refinancováním podle sazby a termínu byste mohli sazbu snížit, přizpůsobit se výplatě na 15 let nebo obojí. Nic jiného se nemění, jen sazba a termín.

Refinancování v hotovosti má jiný cíl. Rozdíl mezi oběma půjčkami obdržíte v hotovosti osvobozené od daně. Je to možné, protože půjčující instituci dlužíte jen to, co zbylo z původní výše hypotéky. Případná částka cizího úvěru z refinancované, hotovostní hypotéky je vám vyplacena v hotovosti při uzavření, což je zpravidla 45 až 60 dnů od podání žádosti.

Cash-Out Refinance vs. Home Equity Loan

Diskriminace při poskytování hypoték je nelegální. Pokud si myslíte, že jste byli diskriminováni na základě rasy, náboženství, pohlaví, rodinného stavu, využívání veřejné podpory, národního původu, zdravotního postižení nebo věku, existují kroky, které můžete podniknout. Jedním z takových kroků je podat zprávu Úřadu pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) nebo americkému ministerstvu bydlení a rozvoje měst (HUD).

Co je domácí kapitál?

Vlastní kapitál na bydlení je tržní hodnota vašeho domu minus případná zástavní práva, jako je částka, kterou dlužíte na hypotéce nebo úvěru na vlastní bydlení. Vlastní kapitál ve vašem domě může kolísat na základě podmínek na trhu s nemovitostmi v obci nebo regionu, kde žijete.

Jak vypočítám vlastní jmění domácnosti?

Chcete-li vypočítat vlastní jmění ve vašem domě, jednoduše odečtěte dlužný zůstatek hypotéky od tržní hodnoty nemovitosti. Pokud je například váš dům oceněn na 600 000 dolarů a vy dlužíte 200 000 dolarů, pak máte 400 000 dolarů vlastního jmění.

Jak mohu využít peníze z cash-out refinance?

Neexistují žádná omezení, jak můžete využít finanční prostředky z cash-out refinancování. Mnoho dlužníků používá hotovost k úhradě velkých výdajů, jako je financování vzdělání nebo splácení dluhu, nebo jako nouzový fond.