Co je odsouzení?
Termín odsouzení se vztahuje na zákonné nabytí majetku místní samosprávou nebo jinými soukromými subjekty. Obec často odsuzuje určitou nemovitost, například dům nebo komerční budovu, buď dočasně, nebo trvale, protože může být považována za nebezpečnou nebo nebezpečnou.
Struktura může být také odsouzena za nabytí podle právní doktríny vyvlastnění. Vlastníci mají právní možnost napadnout odsouzení svého majetku nebo mohou obdržet reálnou tržní hodnotu (FMV), pokud přijmou podmínky.
Klíčové způsoby
Understanding Condemnation
Odsouzení je realitní termín, který zahrnuje proces legálního nabytí nemovitosti. Tento postup mohou provádět místní samosprávy a soukromé subjekty. Jak je uvedeno výše, cílem tohoto procesu je uspokojit konkrétní potřebu, jako je například zájem o bezpečnost nebo zdraví nebo jiný (veřejný) účel.
Proces může být dočasný, dokud se podmínky nevyřeší a nezlepší. V jiných případech mohou být trvalé, což znamená, že majitelé riskují ztrátu svých nemovitostí v rámci vyvlastnění. K tomu dochází, když vláda převezme vlastnictví nebo převede vlastnictví na třetí stranu, následuje demolice a rekonstrukce.
Příkazy k demolici budov provádějí místní úřady, pokud jsou stavby považovány za nebezpečné pro obyvatele a mohou představovat hrozbu pro okolní stavby. Jiné mohou být odsouzeny, pokud jsou obtěžující pro danou oblast, například ty, které jsou opuštěné, zchátralé nebo jinak špatně udržované. Ať už jsou obydlené nebo prázdné, tyto budovy nelze obývat.
Majitelé, kteří obdrží odsuzující příkazy, mají k dispozici dvě různé možnosti. Ti, kteří obdrží příkazy ze zdravotních a bezpečnostních důvodů, musí situaci napravit tak, aby jejich nemovitosti byly aktuální. Ostatní, kteří nesouhlasí (se zdravotním a bezpečnostním příkazem nebo nárokem na vyvlastnění), mohou proti tomu podat žalobu.
Rok, kdy proběhl první významný případ domény – Kohl versus Spojené státy – u Nejvyššího soudu.
Druhy odsouzení
Dvěma nejčastějšími situacemi, kdy vláda odsoudí nemovitost, jsou situace, kdy je její stav nebezpečný pro užívání nebo obývání nebo kdy vláda zamýšlí převzít nemovitost, aby ji přeměnila na nějaké legitimní veřejné užívání v procesu známém jako vyvlastnění.
Dilapidované nebo nebezpečné budovy
Zředěné nebo nebezpečné budovy jsou často předmětem odsouzení, aby se předešlo poškození obyvatel nebo sousedních staveb. Místní, státní a federální bytové předpisy a bezpečnostní normy se mohou vztahovat na jakoukoli danou budovu, a pokud je stav budovy porušuje, pak může být nemovitost předmětem odsouzení.
K tomu může dojít v důsledku chátrání nemovitosti v průběhu času nebo v důsledku konkrétní události, která poškodí nemovitost, jako je požár, zemětřesení nebo únik chemikálií. Pokud se provede renovace nebo se škody opraví, může být příkaz zrušen. V některých případech však může renovace vést k odsouzení, pokud spustí inspekce, které odhalí jiné nebezpečné podmínky nebo porušení, které nemusely být v platnosti v době původní stavby.
Je důležité, aby vlastníci nemovitostí neignorovali odsuzující příkazy, protože problémy a náklady se mohou sčítat tím, že se jim vyhnou. Vlastníci mohou situaci napravit a nechat příkazy odstranit provedením nezbytných oprav nebo v extrémních případech demolicí nemovitosti. Ti, kteří s příkazy nesouhlasí, se mohou poradit s právníkem, aby určil jejich možnosti.
Eminent Domain
Federální a státní vlády USA mají právo vyvlastnění, což jim umožňuje odsoudit majetek a převést vlastnické právo ze soukromého do veřejného vlastnictví nebo na soukromou třetí stranu. Odsuzující orgán musí poskytnout oznámení o zabavení a spravedlivém odškodnění. Zabavení musí provést proces pro veřejný účel.
Úřady musí nemovitost před provedením exekuce ocenit a poté vyplatit pro tanto ocenění, které vlastník může přijmout, aniž by ztratil právo podat žalobu. Odsuzující subjekt musí v průběhu celého procesu poskytnout včasné oznámení a vydat kopii ocenění.
Pro tanto platby jsou často malé ve srovnání s částkou, kterou soudy nakonec majitelům odsouzeného majetku přisoudí, takže pokud se majitel nemovitosti domnívá, že nabízená částka dostatečně neodráží hodnotu, může věc řešit u soudu. Odsouzení majitelé nemovitostí mohou také napadnout zákonnost samotného zabavení a žalovat o právo na ponechání si nemovitosti, pokud mohou prokázat, že zabavení není ve veřejném zájmu.
Tyto záležitosti zpravidla projednává zvláštní komisař. Pokud s tím nesouhlasí, může vlastník nemovitosti rozhodnutí komisaře napadnout. Odsouzený však může na základě rozhodnutí komisaře provést platbu. Vzhledem k tomu, že odvolání probíhá u soudu, bude mít odsouzený právo na přístup k nemovitosti a na pokračování ve svém projektu.
Ne všechen odsouzený majetek je však nemovitým majetkem. Fondy byly předmětem vyvlastnění a někteří právní učenci tvrdí, že vlády by mohly prostřednictvím odsouzení dokonce zabavit duševní vlastnictví.
Příklady odsouzení
Jak je uvedeno výše, místní úředníci mohou majetek odsoudit, pokud představuje hrozbu pro ostatní. Místní úřady mohou například vydat příkaz k odsouzení vlastníkovi nájemní nemovitosti, u níž je známo zamoření hlodavci. To může představovat vážné zdravotní a bezpečnostní riziko pro nové i stávající nájemce. K odstranění příkazu musí pronajímatel zbavit majetek hlodavců a zajistit, aby byl obyvatelný.
Nejpřímočařejší příklady odsouzení prostřednictvím vyvlastnění se týkají pozemků a budov, kterých se vlády mohou chopit, aby uvolnily místo veřejnému projektu, například dálnici, nebo soukromým projektům, o nichž se má za to, že slouží veřejnému blahu. Například obecní správa může zvážit výstavbu hotelu, aby přilákala podniky a vytvořila daňové příjmy.
Dobrým příkladem, který zahrnuje odsouzení, jsou také projekty rozvodů elektřiny a plynovodů. Vláda získá věcné břemeno, které jí uděluje nevlastní práva na instalaci a údržbu plynovodů nebo rozvodů elektřiny na vašem pozemku. Dohoda se uzavírá prostřednictvím listiny s původním vlastníkem nemovitosti, který si ponechává vlastnictví.
Co je příkladem odsouzení?
Pokud se zjistí, že je stará budova nebezpečná – například jí hrozí zřícení – může být místními úřady odsouzena, protože představuje hrozbu pro veřejnost. Prostory tak budou právně nepřístupné a přešly by do vlastnictví vlády.
Je odsouzení stejné jako výsostné panství?
I když jsou tyto dva pojmy někdy používány zaměnitelně, je zde nepatrný rozdíl. Eminent domain uděluje vládě právo převzít majetek. condemnation is the actual act of taking it over.
Co je inverzní odsouzení v nemovitostech?
Inverzní nebo reverzní odsouzení nastává, když vláda převezme nemovitost přes vyvlastněné území, ale pak nedokáže spravedlivě odškodnit vlastníka nemovitosti. Zde se vlastník nemovitosti musí odvolávat na inverzní odsouzení a žalovat vládu, aby buď nemovitost vrátila, nebo byla spravedlivě odškodněna za její vlastnictví.
Komu je dovoleno odsoudit majetek?
Vláda (federální, státní nebo místní/obecní) má zákonné právo odsoudit nemovitost podle amerického práva. Tato pravomoc může být těmito vládami také delegována na různé agentury nebo na soukromé strany, aby jednaly jménem vlády. Veřejná prospěšná služba, například, je často delegována možnost odsoudit nemovitost s cílem vybudovat veřejnou infrastrukturu.
Co se platí, když je váš majetek?
Zákon požaduje, aby odsouzeným vlastníkům nemovitostí byla vyplacena „spravedlivá náhrada“, jak je uvedeno v ustanovení o převzetí v pátém dodatku. Spravedlivá náhrada je často interpretována jako plná a spravedlivá tržní hodnota. ačkoli mohou být použity alternativní metody (např. příjmový potenciál ztracený při pronájmu).