Co je to pronájem pozemku?
Pronájem pozemku je smlouva, ve které je nájemci povoleno během doby nájmu rozvíjet nemovitost, po jejímž uplynutí je pozemek a veškeré úpravy předány vlastníkovi nemovitosti.
Jak funguje pronájem pozemku
Pronájem pozemků uvádí, že pokud nevznikne výjimka, bude vlastnictvím vlastníka nemovitosti a stanoví, že všechny příslušné daně vzniklé během doby nájmu zaplatí nájemce. Protože pronajímatel může po uplynutí doby nájmu převzít všechna vylepšení, může pronajímatel prodat nemovitost za vyšší sazbu. Pronájmy pozemků se také často nazývají pronájmy pozemků, protože pronajímatelé pronajímají pouze pozemky.
Přestože se používají především v komerčních prostorech, pronájmy pozemků se značně liší od ostatních typů komerčních pronájmů, jako jsou ty, které se vyskytují v nákupních komplexech a kancelářských budovách. Tyto ostatní pronájmy obvykle nepřidělují nájemci odpovědnost za jednotku. Místo toho se těmto nájemcům účtuje nájemné, aby mohli provozovat své podniky. Pronájem pozemků zahrnuje pronájem pozemků na dlouhodobé období – obvykle na 50 až 99 let – nájemci, který na pozemku postaví budovu.
Nájem na 99 let je obecně nejdelší možnou dobou nájmu nemovitosti. Bývala nejdelší možnou dobou podle zvykového práva. Nájmy na 99 let jsou však i nadále běžné, nejdelší možnou dobou podle zákona však již nejsou.
Pronájem pozemků definuje, kdo vlastní pozemek a kdo vlastní budovu, a vylepšení nemovitosti. Mnoho pronajímatelů používá pronájem pozemků jako způsob, jak si ponechat vlastnictví svého majetku z plánovacích důvodů, aby se vyhnuli jakýmkoli kapitálovým ziskům a aby vytvářeli příjmy a příjmy. Nájemci obvykle přebírají odpovědnost za veškeré výdaje. To zahrnuje výstavbu, opravy, renovace, vylepšení, daně, pojištění a veškeré náklady na financování spojené s nemovitostí.
Nájemci obvykle přebírají odpovědnost za všechny finanční aspekty pronájmu pozemků včetně nájemného, daní, stavebnictví, pojištění a financování.
Příklad pronájmu pozemku
Pozemní pronájmy jsou často využívány franšízami a velkými krabicovými obchody, stejně jako dalšími komerčními subjekty. Sídlo společnosti za normálních okolností koupí pozemek a umožní nájemci/developerovi stavbu a využití objektu. Je velká šance, že McDonald’s, Starbucks nebo Dunkin Donuts blízko vás jsou vázány pozemním pronájmem.
V červenci 2016 koupila newyorská investiční firma AllianceBernstein od firmy BLDG Management pozemek na 99 let pro newyorský hotel George Washington v hodnotě 100,4 milionu dolarů. BLDG hotel původně koupil, když byl v roce 1994 v exekuci. Přestože budovu využívala manhattanská Škola vizuálních umění jako studentskou kolej, BLDG v dubnu 2016 předložila plány na rekonstrukci objektu na hotel s restaurací, barem a přízemními obchody. Nemovitost v současnosti funguje jako butikový hotel Freehand v newyorské čtvrti Flatiron.
Podřízené vs. nepodřízené pozemní pronájmy
Nájemci z pronájmu pozemků často financují zlepšení tím, že se zadluží. V podřízeném pronájmu pozemků pronajímatel souhlasí s nižší prioritou pohledávek na nemovitosti v případě, že nájemce nesplatí půjčku na zlepšení. Jinými slovy, podřízený pronajímatel pozemků v podstatě umožňuje, aby vlastnická smlouva fungovala jako zástava v případě, že nájemce nesplatí půjčku na zlepšení. U tohoto typu pronájmu pozemků může pronajímatel sjednat vyšší platby nájemného výměnou za riziko, které na sebe vezme v případě nesplacení nájemce. Z toho může mít prospěch i pronajímatel, protože výstavba budovy na jeho pozemku zvyšuje hodnotu jeho nemovitosti.
Oproti tomu pronájem pozemků bez správy umožňuje pronajímateli ponechat si nejvyšší prioritu pohledávek na nemovitosti v případě, že nájemce nesplatí půjčku na vylepšení. Protože věřitel nesmí převzít vlastnictví pozemku, pokud půjčka zůstane nesplacena, mohou úvěroví profesionálové váhat s prodloužením hypotéky na vylepšení. Ačkoli si pronajímatel ponechá vlastnictví nemovitosti, obvykle musí nájemci účtovat nižší částku nájemného.
Výhody a nevýhody pronájmu pozemku
Pronájem pozemku může být výhodný jak pro nájemce, tak pro pronajímatele.
Výhody nájemců
Pronájem pozemků umožňuje nájemci stavět na pozemku v prvotřídní lokalitě, který by si sám nemohl koupit. Z tohoto důvodu velké obchodní řetězce jako Whole Foods a Starbucks často využívají pronájmy pozemků ve svých plánech expanze firem.
Pronájem pozemku také nevyžaduje, aby měl nájemce zálohu na zajištění pozemku, jak by to vyžadoval nákup nemovitosti. Proto se při pořízení pronájmu pozemku jedná o menší vlastní kapitál, což uvolňuje hotovost pro jiné účely a zvyšuje výnos z využití pozemku.
Veškeré nájemné placené z pronájmu pozemku může být odečitatelné pro státní a federální daně z příjmu, což znamená snížení celkového daňového zatížení nájemce.
Výhody pronajímatele
Vlastník pozemku získává od nájemce stálý přísun příjmů a zároveň si ponechává vlastnictví nemovitosti. Pronájem pozemku obvykle obsahuje eskalační doložku, která zaručuje zvýšení nájemného a práva na vystěhování, která poskytují ochranu v případě neplnění nájemného nebo jiných výdajů.
Pronajímateli, který využívá pronájmy pozemků, se také podaří ušetřit na daních. Pokud nemovitost prodají přímo nájemci, realizovají z prodeje zisk. Realizací tohoto typu pronájmu se vyhnou nutnosti vykazovat zisky. Na výši nájemného, které získají, však mohou mít určité daňové dopady.
V závislosti na ustanoveních obsažených v nájmu pozemku si pronajímatel může také ponechat určitou kontrolu nad majetkem včetně jeho užívání a způsobu jeho rozvoje. To znamená, že pronajímatel může schválit nebo zamítnout jakékoli změny na pozemku.
Nevýhody pro nájemce
Vzhledem k tomu, že pronajímatelé mohou vyžadovat schválení před provedením jakýchkoli změn, může se nájemce setkat s překážkami při užívání nebo rozvoji nemovitosti. V důsledku toho může být pro nájemce více omezení a méně flexibility.
Náklady spojené s procesem pronájmu pozemků mohou být vyšší, než kdyby nájemce koupil nemovitost rovnou. Nájemné, daně, vylepšení, povolování, stejně jako čekací doby na schválení pronajímatelem, to vše může být nákladné.
Nevýhody pronajímatele
V závislosti na tom, kde se nemovitost nachází, může mít použití nájmu pozemku pro pronajímatele vyšší daňové dopady. Přestože nemusí realizovat zisk z prodeje, nájemné je považováno za příjem. Nájemné je tedy zdaněno běžnou sazbou, což může zvýšit daňové zatížení.