Konvenční hypotéka nebo půjčka

Co je to konvenční hypotéka nebo půjčka?

Klíčové způsoby

Kliknutím na Play se dozvíte vše o zajištění konvenční hypoteční půjčky

Pochopení konvenčních hypoték a půjček

Existuje několik vládních agentur, které zajišťují hypotéky pro banky, například Federální správa bydlení (FHA), která nabízí nízké zálohy a žádné uzavírací náklady. Dvě další agentury jsou americké ministerstvo pro záležitosti veteránů (VA) a USDA Rural Housing Service, z nichž ani jedna nevyžaduje zálohu. Existují však požadavky, které musí dlužníci splnit, aby se kvalifikovali pro tyto programy.

Konvenční vs. Konformní

Konvenční půjčky jsou často chybně označovány jako konformní hypotéky nebo půjčky. I když se překrývají, jedná se o odlišné kategorie. Konformní hypotéka je taková, jejíž základní podmínky splňují kritéria financování Fannie Mae a Freddie Mac. Hlavní z nich je dolarový limit, který každoročně stanovuje Federální agentura pro financování bydlení (FHFA). Ve většině kontinentálních USA nesmí půjčka v roce 2022 přesáhnout 647 200 dolarů (oproti 548 250 dolarům v roce 2021).

Jakkoli jsou tedy všechny vyhovující úvěry konvenční, ne všechny konvenční úvěry lze označit za vyhovující. Například jumbo hypotéka ve výši 800 tisíc dolarů je klasická hypotéka, ale nikoliv vyhovující hypotéka – protože převyšuje částku, která by umožňovala její zajištění Fannie Mae nebo Freddie Mac.

V roce 2020 bylo 8,3 milionu majitelů domů s hypotékami pojištěnými FHA. Sekundární trh s klasickými hypotékami je mimořádně velký a likvidní. Většina klasických hypoték je zabalena do cenných papírů krytých hypotékami typu pass-through, které se obchodují na zavedeném forwardovém trhu známém jako trh s hypotékami, které mají být oznámeny (TBA). Mnohé z těchto klasických cenných papírů typu pass-through jsou dále sekuritizovány do zajištěných hypotečních závazků (CMO).

Jak funguje konvenční hypotéka nebo půjčka

Požadovaná dokumentace

Žádná nemovitost není nikdy stoprocentně financována. Při kontrole vašich aktiv a závazků se věřitel dívá nejen na to, jestli si můžete dovolit své měsíční splátky hypotéky, které by obvykle neměly přesáhnout 28% vašeho hrubého příjmu. Věřitel se také dívá, jestli zvládnete zálohu na nemovitost (a pokud ano, kolik), spolu s dalšími náklady předem, jako jsou poplatky za vznik nebo upisování úvěru, poplatky zprostředkovateli a náklady na vypořádání nebo uzavření, což vše může výrazně zvýšit náklady na hypotéku. Mezi požadované položky patří:

1. Důkaz o příjmech

Tyto dokumenty budou mimo jiné obsahovat:

Dlužníci musí být také připraveni s dokladem o případném dodatečném příjmu, jako jsou alimenty nebo bonusy.

2. Aktiva

Budete muset předložit výpisy z bankovních účtů a výpisy z investičních účtů, abyste prokázali, že máte finanční prostředky na zálohu a náklady na uzavření pobytu, stejně jako hotovostní rezervy. Pokud obdržíte peníze od přítele nebo příbuzného, který vám pomůže se zálohou, budete potřebovat dárkové dopisy, které potvrzují, že se nejedná o půjčky a nemají žádné povinné nebo povinné splácení. Tyto dopisy budou často muset být notářsky ověřeny.

3. Ověření zaměstnání

Věřitelé se dnes chtějí ujistit, že půjčují pouze dlužníkům se stabilní pracovní historií. Váš věřitel bude chtít nejen vidět vaše výplatní pásky, ale může také zavolat vašemu zaměstnavateli, aby si ověřil, že jste stále zaměstnáni a zkontroloval váš plat. Pokud jste nedávno změnili zaměstnání, může se věřitel obrátit na vašeho předchozího zaměstnavatele.Samostatně výdělečně činní dlužníci budou muset předložit významné dodatečné doklady týkající se jejich podnikání a příjmů.

4. Další dokumentace

Úrokové sazby u klasických hypoték

Úrokové sazby u klasických úvěrů bývají vyšší než u hypoték krytých státem, jako jsou úvěry FHA (i když tyto úvěry, které obvykle nařizují, aby dlužníci platili pojistné na hypotéku, mohou být z dlouhodobého hlediska stejně nákladné).

Úroková sazba u klasické hypotéky závisí na několika faktorech, včetně podmínek úvěru – jeho délky, velikosti a toho, zda je úroková sazba pevná nebo nastavitelná – a také na aktuálních ekonomických podmínkách nebo podmínkách na finančních trzích. Hypoteční věřitelé stanovují úrokové sazby na základě svých očekávání budoucí inflace, sazby ovlivňuje také nabídka a poptávka po cenných papírech krytých hypotékou. Hypoteční kalkulačka vám může ukázat dopad různých sazeb na vaši měsíční splátku.

Když Federální rezervní systém zdraží bankám půjčky tím, že se zaměří na vyšší sazbu federálních fondů, banky na oplátku přenesou vyšší náklady na své klienty a sazby spotřebitelských úvěrů, včetně těch hypotečních, mají tendenci stoupat.

S úrokovou sazbou jsou obvykle spojeny body, poplatky placené věřiteli (nebo makléři): čím více bodů zaplatíte, tím nižší je vaše úroková sazba. Jeden bod stojí 1% z výše úvěru a snižuje vaši úrokovou sazbu asi o 0,25%.

Kupující, který plánuje žít v domácnosti po dobu 10 a více let, by měl zvážit placení bodů, aby udržel úrokové sazby po dobu trvání hypotéky nižší.

Zvláštní ohledy na konvenční hypotéku nebo úvěr

Tyto typy půjček nejsou pro každého. Tady je pohled na to, kdo má pravděpodobně nárok na klasickou hypotéku a kdo ne.

Who May Qualify

Dluh k příjmu

Down Payment

Zálohu ve výši nejméně 20% z kupní ceny domu, která je snadno dostupná. Věřitelé mohou a akceptují méně, ale pokud tak učiní, často požadují, aby si vypůjčovatelé uzavřeli soukromé hypoteční pojištění a platili jeho pojistné měsíčně, dokud nedosáhnou alespoň 20% vlastního kapitálu v domě.

Navíc klasické hypotéky jsou často nejlepším nebo jediným východiskem pro zájemce o bydlení, kteří chtějí rezidenci pro investiční účely, jako druhé bydlení, nebo kteří chtějí koupit nemovitost s cenou přes 500 000 dolarů.

Kdo nemusí kvalifikovat

Pokud však budete kvůli hypotéce odmítnuti, nezapomeňte se písemně zeptat na důvody banky. Můžete mít nárok na další programy, které by vám mohly pomoci při schvalování hypotéky.