Co je krátký prodej?
Krátký prodej v nemovitosti je nabídka nemovitosti za požadovanou cenu, která je nižší než částka splatná z hypotéky současného majitele.
Krátký prodej je obvykle známkou majitele nemovitosti ve finanční tísni, který potřebuje nemovitost prodat dříve, než ji věřitel zabaví v exekuci.
Veškerý výtěžek z krátkého prodeje připadne věřiteli. Věřitel má pak dvě možnosti – odpustit zbývající zůstatek nebo se řídit rozsudkem o nedostatcích, který vyžaduje, aby bývalý majitel nemovitosti zaplatil věřiteli celý rozdíl nebo jeho část. V některých státech musí být tento rozdíl v ceně odpuštěn.
Klíčové způsoby
Klikněte na tlačítko Play a dozvíte se vše o krátkém prodeji
Pochopení krátkého prodeje
Ke krátkým prodejům obvykle dochází, když je majitel nemovitosti ve finanční tísni a zmeškal jednu nebo více splátek hypotéky. Může se rýsovat řízení o zabavení nemovitosti.
Je také pravděpodobnější, že nastanou, když se trh s bydlením nachází v období útlumu, jako byla finanční krize v letech 2007-2009, která způsobila, že ceny domů prudce klesly a prodeje v mnoha regionech zpomalily.
Pokud například klesne hodnota nemovitosti, může majitel domu nakonec prodat dům za 150 000 dolarů, když ještě zbývá splatit hypotéku ve výši 175 000 dolarů.Rozdíl 25 000 dolarů (minus případné náklady na uzavření a další prodeje) se nazývá nedostatek.
Odhlášení věřitelů
Než může proces začít, musí poskytovatel hypotečního úvěru podepsat rozhodnutí o provedení krátkého prodeje, někdy označovaného jako předzástavní prodej.
Věřitel, obvykle banka, vyžaduje, aby držitel hypotéky předložil dokumentaci vysvětlující, proč má krátký prodej smysl. Žádný krátký prodej nemůže proběhnout bez předchozího souhlasu věřitele.
Diskriminace při poskytování hypotečních úvěrů je nezákonná. Pokud si myslíte, že jste byli diskriminováni na základě rasy, náboženství, pohlaví, rodinného stavu, využívání veřejné podpory, národního původu, zdravotního postižení nebo věku, existují kroky, které můžete podniknout. Jedním z nich je podat zprávu Úřadu pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) nebo americkému ministerstvu bydlení a rozvoje měst (HUD).
Zvláštní úvahy
Krátké prodeje ne vždy negují zbývající hypoteční dluh. Hypotéka má dvě části. První je zástavní právo k nemovitosti, která slouží k zajištění úvěru. Zástavní právo chrání věřitele v případě, že dlužník nemůže úvěr splatit. Dává instituci poskytující úvěr právo nemovitost prodat ke splacení. Tato část hypotéky je při krátkém prodeji prominuta.
Druhou částí hypotéky je příslib splacení. Věřitelé mohou tuto část stále vymáhat buď novou směnkou, nebo vymáháním nedostatku. V každém případě musí krátký prodej schválit věřitel, což znamená, že dlužníci jsou někdy v jejich rozmaru.
Krátký prodej vs. zabavení majetku
Krátký prodej nebo exekuce jsou dva možné výsledky pro majitele domů, kteří jsou pozadu se splácením hypotéky, vlastní dům, který je pod vodou, nebo obojí. V obou případech je vlastník nucen se s domem rozloučit, ale časová osa a důsledky jsou odlišné.
Jak funguje zabavení majetku
Při zabavení nemovitosti zabaví věřitel nemovitost poté, co dlužník nezaplatí. Na rozdíl od krátkého prodeje je zabavení nemovitosti iniciováno pouze věřitelem. Zabavení nemovitosti je pro věřitele poslední možností.
V takových případech věřitel dům převezme zpět s nadějí, že nakonec svou investici do hypotéky uhradí. Na rozdíl od většiny krátkých prodejů dochází k mnoha exekucím poté, co majitel domu dům opustí. Pokud jsou nájemníci stále v domě, věřitel je vystěhuje.
Jakmile má věřitel přístup k domu, objedná ocenění a dá ho do prodeje.
Uzavření zástavy obvykle trvá kratší dobu, protože věřitel chce majetek rychle zlikvidovat. Uzavřené domy mohou být dokonce vydraženy při prodeji veřejným správcem.
Jak krátký prodej funguje
Majitel domu v tísni většinou zůstane v domě během krátkého prodejního procesu.
Majitel nemovitosti, který prošel krátkým prodejem, může mít s určitými omezeními nárok na okamžité zakoupení jiné nemovitosti.
Méně drastické alternativy ke krátkému prodeji zahrnují úpravu úvěru nebo využití soukromého hypotečního pojištění.
Alternativy krátkého prodeje
Před tím, než rezignujete na krátký prodej, poraďte se se svým věřitelem o možnosti revidovaného splátkového kalendáře nebo úpravy úvěru. Jedna z těchto možností by vám mohla umožnit zůstat doma a postavit se na vlastní nohy.
Další možnou možností, jak zůstat ve svém domě, může být v případě, že máte soukromé hypoteční pojištění (PMI). Mnoho majitelů domů, kteří si pořídili domy s méně než 20% slevou, bylo povinno pořídit PMI se svými domy. Pokud si společnost PMI myslí, že máte šanci zotavit se ze své současné finanční situace, může zálohovat finanční prostředky vašemu věřiteli, aby vaše platby byly aktuální. Nakonec budete muset zálohu splatit.
Krátký prodejní proces
Ke krátkému prodeji je zapotřebí řada kroků.
Přesvědčit věřitele
Před zahájením procesu by měli problémoví majitelé domů zvážit, nakolik je pravděpodobné, že věřitel bude souhlasit s tím, že s nimi bude spolupracovat na krátkém prodeji. Věřitel není povinen spolupracovat.
Nicméně, pokud máte pocit, že jste byli obětí predátorských úvěrových praktik, můžete být schopni přemluvit věřitele ke krátkému prodeji, i když jste neměli žádné velké finanční katastrofy od nákupu domu.
Uvědomte si další okolnosti, které mohou bránit schválení krátkého prodeje. Pokud ještě nejste v prodlení se splácením hypotéky, věřitel s vámi pravděpodobně nebude ochoten spolupracovat. Pokud si věřitel myslí, že může získat více peněz z zabavení vašeho domu než z povolení krátkého prodeje, nemusí to povolit. Pokud někdo podepsal hypotéku, věřitel může tuto osobu činit odpovědnou za platbu spíše než za krátký prodej.
Pokud si myslíte, že vaše situace je zralá na krátký prodej, promluvte si o této možnosti s osobou s rozhodovací pravomocí v bance. Nemluvte jen se zástupcem služeb zákazníkům. Okamžitě požádejte o rozhovor s oddělením zmírňování ztrát věřitele.
Pokud se vám nelíbí, co říká ten, kdo rozhoduje jako první, zkuste si někdy jindy promluvit s někým jiným a uvidíte, jestli dostanete jinou odpověď. Pokud je věřitel ochoten zvážit krátký prodej, jste připraveni pokročit s vytvořením návrhu krátkého prodeje a hledáním kupce.
Poraďte se s odborníky
V tuto chvíli byste se měli poradit s právníkem, daňovým odborníkem a realitním makléřem. I když se jedná o vysoce ceněné profesionální služby, pokud se pokusíte zvládnout složitou transakci krátkého prodeje sami, můžete se ocitnout v ještě větších finančních potížích.
Tyto poplatky za služby můžete zaplatit z výtěžku z prodeje u vás doma. Odborníci zvyklí na řešení transakcí s krátkým prodejem vám budou moci poskytnout návod, jak je zaplatit.
Nastavit cenu
Při stanovování vyvolávací ceny se ujistěte, že náklady na prodej nemovitosti započítáváte do celkového objemu peněz, které potřebujete k tomu, abyste se z prodeje dostali. Samozřejmě, že chcete prodat dům za cenu co nejbližší hodnotě vaší hypotéky, ale na sestupném trhu se nutně objeví výpadek.
V některých státech bude banka i po krátkém prodeji očekávat, že tento schodek splatíte celý nebo jeho část.
Shromážděte si doklady a najděte si kupujícího
Shromážděte si všechny dokumenty, které budete potřebovat k prokázání své finanční tísně věřiteli. Ty mohou zahrnovat bankovní výpisy, účty za zdravotní péči, výplatní pásky, výpověď z bývalého zaměstnání nebo rozvodový rozsudek.
Je na vás, abyste přišli s návrhem. Uvědomte si, že věřitel nakonec musí schválit krátký prodej po obdržení všech podrobností, protože věřitel je příjemcem výnosů.
Vaším úkolem je najít kupce pro váš domov.
Předložte svůj návrh bance
Jakmile máte kupujícího a potřebné podklady, jste připraveni předložit nabídku kupujícího a svůj návrh bance.
Spolu s dokumentací vašeho finančního stavu v tísni by měl váš návrh obsahovat dopis o útrapách vysvětlující okolnosti, které vám brání splácet hypotéku. Chcete, aby byl co nejpřesvědčivější a chránil vaše zájmy a zároveň apeloval na banku.
Buďte opatrní při předkládání svých finančních informací věřiteli. Pokud krátký prodej neschválí, může použít vaše finanční informace k tomu, aby se z vás pokusila dostat peníze v exekučním řízení. Pokud stále máte hotovostní aktiva, lze očekávat, že je budete používat k dalšímu splácení hypotéky nebo k vyrovnání rozdílu mezi prodejní cenou a výší hypotéky.
S orientací v detailech vám může pomoci advokát, který má zkušenosti s dokončováním krátkých prodejů.
Krátký prodej může trvat déle než běžný prodej domů kvůli nutnosti souhlasu věřitele. Často také propadnou. Kupující může najít jinou nemovitost, zatímco čeká na odpověď od vás. Buďte na tuto možnost připraveni. Pokud transakce krátkého prodeje projde, poraďte se s berním úřadem (IRS), zda budete muset platit daně z výpadku.
Vaše banka může být v tomto ohledu štědřejší, pokud jste své strádání nadnesli dříve, než jste byli výrazně pozadu.
Krátké prodejní strategie pro kupující a investory
Krátký prodej může kupujícím poskytnout vynikající příležitosti k pořízení domů za sníženou cenu. Zde je několik tipů, které vám pomohou při chytrém rozhodování při zvažování nemovitosti určené ke krátkému prodeji.
Jak je najít
Většina nemovitostí s krátkým prodejem je uvedena realitními makléři a na webových stránkách s nemovitostmi. Některé výpisy nemusí být inzerovány jako krátké prodeje, takže možná budete muset hledat stopy v rámci výpisu. Může být uvedeno, že podléhá schválení bankou.
Držitelé této certifikace mají specializované školení v oblasti krátkých prodejů a exekucí, kvalifikují prodejce pro krátké prodeje, vyjednávají s věřiteli a chrání kupující.
Připravte se na spěch a čekání
Krátké prodeje jsou komplikované, časově náročné transakce jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího. Může trvat týdny nebo měsíce, než věřitel schválí krátký prodej a mnoho kupujících, kteří podají nabídku, ji nakonec zruší, protože proces trvá příliš dlouho.
Pokud kupujete dům v krátkém prodeji s úmyslem jej převrátit, klíčem k výnosné transakci je dobrá kupní cena.
It’s All in the Numbers
Při investování do nemovitostí se říká, že peníze se vydělají při koupi. To znamená, že dobrá kupní cena je často klíčem k úspěšnému obchodu. Pokud můžete získat nemovitost za dobrou cenu, zvýšíte pravděpodobnost, že vyjdete napřed, když přijde čas na prodej. Pokud je kupní cena na horním konci, na druhou stranu budete sledovat, jak se vaše zisková marže naruší.
Měli byste být schopni koupit nemovitost, uvést ji do skvělého stavu a prodat ji za ziskovou cenu. Investoři musí být schopni se rychle otočit a prodat dům – typicky za cenu nižší než tržní – a dobrá kupní cena to umožňuje.
Kupní cena je však pouze jedno důležité číslo. Budete muset provést i některé další kalkulace, včetně:
Náklady na opravy a renovace
Tyto náklady se budou lišit v závislosti na stavu nemovitosti a vašich plánech s ní. Vyplatí se věnovat čas a úsilí na vytvoření realistického rozpočtu, protože toto je jedno z čísel, které budete potřebovat k určení, zda investice může vydělat peníze.
Náklady, které je třeba zvážit, zahrnují materiál, pracovní sílu, povolení, poplatky za prohlídku, odvoz odpadků, náklady na skladování a pronájem kontejnerů. Dobrá prohlídka (před provedením nákupu) vás může upozornit na jakékoli velké výdaje, jako je prasklý podklad, vadná elektroinstalace nebo rozsáhlé poškození termity.
Hodnota po opravě (ARV)
ARV je odhad reálné tržní hodnoty nemovitosti (FMV) po provedení případných oprav a renovací. Investoři se na toto číslo dívají, aby zjistili, zda má nemovitost ziskový potenciál.
Nejlepším způsobem, jak vyhodnotit ARV nemovitosti, je podívat se na srovnatelné objekty (comps). Jedná se o domy, které se nedávno prodaly v této oblasti (obvykle až míli od předmětné nemovitosti), které mají podobné rysy, pokud jde o rozlohu čtvereční plochy, jako je počet ložnic a koupelen.
Účetní náklady
Určit rentabilitu
Aby byla investice zisková, musí být součet vašich nákladů (pořizovací cena, náklady na opravy a renovace a náklady na vedení) nižší než ARV. Pokud jsou vaše náklady blízko nebo vyšší než ARV, bude obtížné nebo nemožné dosáhnout zisku. Potenciální zisk můžete určit odečtením pořizovací ceny, nákladů na opravy a renovace a nákladů na vedení od ARV:
Pokud ARV nemovitosti je $200,000, například, vaše celková investice by měla být omezena na zhruba $160,000 na rostoucím trhu, $140,000 na trhu s byty, a $120,000 na trhu s klesajícími hodnotami.
Různé úrovně investic se používají ke snížení rizika v měnících se tržních podmínkách. Na rostoucím trhu můžete riskovat více, protože je větší pravděpodobnost, že dostanete ARV nebo lepší, když prodáváte. Na klesajícím trhu je menší pravděpodobnost, že dostanete ARV, takže vaše investice by měla být menší.
Co je krátký prodej?
V oblasti nemovitostí může ke krátkému prodeji dojít, když vlastník prodá dům za cenu, která je nižší než nesplacená částka hypotéky.
K tomu obvykle dochází, když je vlastník ve finanční tísni a je pozadu se splácením hypotéky. Majitel je povinen prodat dům třetí straně, přičemž veškerý výtěžek z prodeje jde věřiteli.
Věřitel musí krátký prodej schválit, než k němu dojde. Proces může trvat i rok kvůli souvisejícímu papírování.
Jaký je rozdíl mezi krátkým prodejem a propadnutím majetku?
Při krátkém prodeji je tento proces iniciován vlastníkem nemovitosti, aby se dostal z finančních potíží. Vlastník musí prokázat rozsah finanční tísně prostřednictvím dokumentů předložených věřiteli. Pokud věřitel souhlasí s dalším postupem, je vlastník nemovitosti zodpovědný za nalezení kupce.
Při zabavení zahájí věřitel tento proces, zabaví dům a v případě potřeby vystěhuje vlastníka, který nezaplatil. Proces zabavení je obecně rychlejší než krátký prodej, protože věřitel se snaží majetek co nejrychleji zlikvidovat.
Je dobrý nápad koupit krátkou prodejní nemovitost?
Koupě nemovitosti při krátkém prodeji může být pro potenciálního kupce dobrým obchodem.Je však důležité si uvědomit některé nevýhody, které s tím souvisejí. Krátký prodej může trvat dlouho. Pokud se navíc banka domnívá, že řízení o zabavení nemovitosti je lukrativnější možností, může krátký prodej odmítnout a místo toho přistoupit k zabavení nemovitosti.
The Bottom Line
Krátkodobý prodej nemovitosti může poskytnout vynikající příležitost k nákupu domu za méně peněz. V mnoha případech jsou domy na krátko v rozumném stavu, a i když kupní cena může být vyšší než exekuce, náklady na uvedení domu na trh mohou být mnohem nižší a nevýhody pro prodávajícího méně závažné.
Kvůli zdlouhavému procesu však kupující i prodávající musí být ochotni čekat. Zkušený realitní makléř vám může pomoci určit férovou nabídku a vyjednávat s bankou.
Vzhledem k tomu, že daňové zákony jsou složité a neustále se mění, měli byste se poradit s certifikovaným veřejným účetním (CPA), který zná investování do nemovitostí a související daňové zákony, aby vám komplexní a aktuální informace.
Může to znamenat rozdíl mezi ziskem a ztrátou z investice.