Náklady na opravu

Co jsou opravné výdaje?

Výdaje na opravu jsou veškeré výdaje spojené s opravami, které jednotlivec vynaložil v průběhu přípravy svého domu k prodeji, jako je výměna rozbitých oken nebo malování. Tento druh výdajů se liší od investičních úprav, které zvyšují hodnotu domu, jako je například přidání nového pokoje nebo bazénu.

Výdaje na opravu již nelze v rámci prodeje domu daňově odečíst schválením zákona o daňových úlevách na poplatníka z roku 1997.

Klíčové způsoby

Pochopení opravných výdajů

Náklady na opravu se považují za běžné opravy domu, které se provádějí v procesu přípravy domu k prodeji. Finanční úřad (IRS) definuje výdaje na opravu jako jakoukoli opravu nezbytnou k udržení domu v dobrém stavu. Příklady výdajů na opravu zahrnují opravu netěsností, výměnu rozbitého hardwaru, lakování nebo jakákoli vylepšení s životností kratší než jeden rok.

Výdaje spojené s opravami nebo opravami primárních rezidencí nejsou odečitatelné z daní, takové opravy u vlastněných nemovitostí k pronájmu však ano.

IRS upřesňuje, že položky, které by se obvykle považovaly za výdaje na opravu, a tudíž nebyly odečitatelné z daní, jsou osvobozeny od daně, pokud byly opravy součástí celé přestavby domu. To platí především v situacích, kdy majitel domu musí po úrazu uvést dům do původního stavu.

Náprava nákladů vs. Zlepšení kapitálu

Finanční úřad definuje kapitálové zhodnocení jako přidání trvalé strukturální změny nebo obnovení některého aspektu nemovitosti, který buď zvýší celkovou hodnotu nemovitosti, zvýší její životnost nebo ji přizpůsobí novému využití. Aby byly změny kvalifikovány jako kapitálové zhodnocení, musí mít životnost delší než jeden rok v době, kdy je vlastník provede.

Aby se zlepšení kvalifikovalo jako navýšení nákladů, musí být zavedeno v době prodeje domu. Kapitálové vylepšení se také musí stát součástí nemovitosti nebo musí být trvale přidáno k nemovitosti tak, aby jeho odstranění způsobilo značné škody na samotné nemovitosti.

Rozlišovací rozdíl mezi fixačními výdaji a kapitálovým zhodnocením závisí na tom, zda oprava zvýší hodnotu nemovitosti, či nikoli. Opravy, které jsou nezbytné k udržení domu v dobrém stavu, se klasifikují jako fixační výdaje, pokud nepřidávají nemovitosti hodnotu.

Zvláštní úvahy

Zákon o daňových úlevách z roku 1997 umožňuje majitelům domů samoživitelům vyloučit prvních 250 000 dolarů (500 000 dolarů v případě sňatku) kapitálového zisku z prodeje jejich domů. Vyloučení se použije v případě, že majitelé domů vlastnili a používali dům jako primární bydlení po dobu dvou z posledních pěti let před prodejem. Kapitálový zisk se vypočítá odečtením nákladové základny domu od čisté prodejní ceny.

Díky tomuto zákonu jsou povolena kapitálová vylepšení, která zvyšují nákladovou základnu domu, což může snížit daň z kapitálových výnosů pro majitele domu. Náklady na renovace nebo práce typu opravy provedené v rámci rozsáhlé přestavby nebo restaurátorské práce mohou být připočteny k nákladové základně domu pro daňové účely. Například výměna rozbitých okenních tabulí je oprava, ale výměna stejného okna jako součást projektu výměny všech oken ve vašem domě se počítá jako zlepšení.