Co je podmíněná nabídka?
Podmíněná nabídka je dohoda mezi dvěma stranami, že nabídka bude učiněna, pokud je splněna konkrétní podmínka. Podmíněné nabídky se používají při realitních transakcích, kdy je nabídka kupujícího na bydlení podmíněna tím, že se něco udělá, aby se nákup uskutečnil. Jinými slovy, něco se musí stát před dokončením prodejní transakce.
Podmíněná nabídka může také odkazovat na nabídku zaměstnání podmíněnou splněním určitých podmínek. Ty by mohly zahrnovat absolvování prověrky spolehlivosti, lékařské prohlídky, vyřízení víz a referenční kontroly.
Klíčové způsoby
Pochopení podmíněných nabídek
Podmíněné nabídky se nejčastěji používají při realitních transakcích. Podmíněná nabídka by mohla nastat, pokud kupující souhlasí s koupí nemovitosti s podmínkou, že dům projde domovní prohlídkou.
Jakmile jsou podmínky nabídky splněny, kupující nebo prodávající pak bude povinen nemovitost koupit nebo prodat. Pokud podmínky nejsou splněny, nejsou povinni transakci dokončit. Časový rámec podmíněné nabídky je často krátký, protože prodávající nebude chtít nemovitost vázat na delší dobu.
Druhy podmíněných nabídek
Podmíněné nabídky pro transakce s nemovitostmi mohou záviset na celé řadě faktorů. Podmíněná nabídka chrání kupujícího tím, že brání prodeji nemovitosti, pokud jsou splněny konkrétní podmínky. Pokud nejsou, prodávající je propuštěn a může prodat jinému kupujícímu. Prodávající se však při čekání na to, až kupující splní podmínky uvedené v nabídkovém dopise, zasekne ve struktuře vyčkávání.
Níže jsou uvedeny některé z nejčastějších podmínek, kromě domácí inspekce, které mohou být v podmíněné nabídce.
Prodej Aktuální Home
Zájemci o koupi nemovitosti možná budou muset dokončit prodej svého současného bydliště, aby obchod mohl pokračovat. Podmínka může být vyžadována, protože majetek kupujících je většinou vázán na jejich současný dům. Například prodej současného domu může být nutný k použití části peněz na zálohu na nový dům.
Prodejci mohou nadále vystavovat nemovitost, jakmile byla učiněna podmíněná nabídka. Tuto skutečnost však musí sdělit všem potenciálním kupcům a mohou ji prodat pouze někomu jinému, pokud nejsou splněny podmínky první nabídky.
Bankovní financování pro kupujícího
Podmíněná nabídka by mohla být v místě, kde je prodej bytu podmíněn tím, že kupující získá souhlas banky s hypotékou. Pokud financování propadne, podmínečnou nabídku to ruší.
Například ocenění domu bankou by mohlo přijít na nižší cenu, než je cena dohodnutá mezi kupujícím a prodávajícím. Jinými slovy, hypoteční úvěr by nepokryl 100% prodejní ceny. Kupující by musel přijít s rozdílem mezi bankovním financováním a prodejní cenou nebo přesvědčit prodávajícího k prodeji za nižší cenu.
Pokud je na současné bydlení kupujícího vypsán hypoteční úvěr, financování nového domu by bylo pravděpodobně podmíněno dokončením prodeje. Jinými slovy, kupující by nebyl schopen získat finance na nové bydlení, aniž by splatil hypotéku na současné bydlení.
Diskriminace při poskytování hypoték je nelegální. Pokud si myslíte, že jste byli diskriminováni na základě rasy, náboženství, pohlaví, rodinného stavu, využívání veřejné podpory, národního původu, zdravotního postižení nebo věku, existují kroky, které můžete podniknout. Jedním z takových kroků je podat zprávu Úřadu pro finanční ochranu spotřebitelů nebo americkému ministerstvu bydlení a rozvoje měst (HUD).
Povolení k výstavbě a rekonstrukci
Podmíněná nabídka by mohla záviset na schválení územního a stavebního povolení místní samosprávou. Není neobvyklé, že zájemci o koupi domů provádějí změny, které přesahují opravy a celkovou údržbu. Mezi tato vylepšení by mohla patřit úprava krajiny, oprava příjezdové cesty, přidání terasy nebo verandy, rozšíření stopy domu nebo instalace bazénu. Zájemce by také mohl chtít vytvořit nebo zrekonstruovat prostor pro podnikání založené na bydlení.
Rozsáhlé změny bydlení mohou vyžadovat stavební povolení a další povolení od obce, než mohou být provedeny jakékoli práce. Pokud existuje ustanovení zakazující podnikání v obytné čtvrti, může založení podnikání v domácnosti také vyžadovat odchylku v územním plánu. Předpokládejme, že místní povolení ke změnám nebudou udělena. V takovém případě musí kupující nemovitost užívat tak, jak má, a podmíněná nabídka může být stažena.
Kritika podmíněných nabídek
Podmíněné nabídky mohou být bohužel někdy použity jako způsob diskriminace nedostatečně zastoupených skupin a osob ve věku 65 let a starších. Diskriminace je známější u podmíněných nabídek zaměstnání než u podmíněných nabídek na koupi bytu.
Zejména menší zaměstnavatelé mají mnoho příležitostí klást potenciálním zaměstnancům různé podmínky. Například majitel malé firmy může trvat na tom, aby se potenciální zaměstnanec určité rasy podrobil testu na drogy a prošel prověrkou. Podobně by mohli požadovat, aby se starší dospělý podrobil fyzické prohlídce jako podmínce zaměstnání. Pokud mají pouze jednoho zaměstnance, nemusí existovat způsob, jak diskriminaci prokázat.
Potenciální zájemci o koupi nemovitosti mohou mít výhodu v tom, že se vyhnou diskriminaci, protože technicky vzato jsou to oni, kdo činí nabídku. Stále však existuje určitý prostor pro podmíněné nabídky, které by diskriminaci usnadnily. Prodávající může trvat na tom, aby kupující získal financování v krátkém časovém horizontu, než s podmíněnou nabídkou souhlasí. To potenciálně ponechává kupujícího na pospas diskriminačnímu poskytovateli úvěru. Získání předběžného schválení hypotéky může dlužníkům pomoci, aby se této situaci vyhnuli.
V některých případech mohou mít podmíněné nabídky diskriminační účinky podobné ustanovením o dědictví. Jako podmínka prodeje by mohly být vyžadovány nákladné změny nemovitosti, třeba kvůli zákonům o územním plánování. Mnohé z těchto zákonů nebyly v platnosti před desítkami let, kdy byla diskriminace rozšířenější. Lidé, kteří koupili místní nemovitosti dříve, se navíc často nemusí řídit novými pravidly územního plánování. V praxi se noví členové komunity, často nedostatečně zastoupení lidé, potýkají s výdaji, které zavedení obyvatelé nemají.
Zvláštní úvahy
Realitní makléři by také mohli navrhnout, aby prodávající vložil do podmíněné nabídky únikovou doložku v případě, že se objeví lepší nabídka. Úniková doložka je konkrétní formulace zapsaná do kupní a prodejní smlouvy, která uvádí, že prodávající může bavit ostatní kupující, i když existuje podmíněná nabídka. Prodávající by byl povinen informovat původního kupujícího o tom, že byla učiněna jiná nabídka. Původní kupující by měl určitou dobu na to, aby se podmínky buď vzdal, nebo ji splnil. Pokud by podmínka nebyla v této lhůtě splněna, prodávající by byl propuštěn a mohl by prodat druhému kupujícímu.
Co znamená podmíněná nabídka?
Když se dvě strany dohodnou, že nabídka je dobrá, pokud jsou splněny specifické podmínky, je nabídka podmíněnou nabídkou. Podmíněná nabídka, která se používá především při prodeji nemovitostí, znamená, že kupující potřebuje splnit určité eventuality předtím, než oficiálně uzavře smlouvu na bydlení.
Mohu učinit podmíněnou nabídku na dům?
Když koupíte dům, ale podáte podmíněnou nabídku, prodávající ji mohou přijmout, ale mohou mít i nadále svého realitního makléře, který dům ukáže, pokud přijde nepodmíněná nabídka. Pokud prodávající musí čekat, až budou splněny eventuality, nabídka není tak bezpečná jako nepodmíněná nabídka.
Může zaměstnavatel učinit podmíněnou pracovní nabídku?
Zaměstnavatelé mohou učinit podmínečné pracovní nabídky tím, že ji na nepředvídané události, jako je absolvování testu na drogy.