Poměr úvěru k hodnotě (LTV)

Jaký je poměr úvěrů k hodnotě (LTV)?

Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) je hodnocení úvěrového rizika, které finanční instituce a ostatní věřitelé zkoumají před schválením hypotéky. Hodnocení úvěru s vysokým poměrem LTV se obvykle považuje za rizikovější úvěr. Pokud je tedy hypotéka schválena, má úvěr vyšší úrokovou sazbu.

Úvěr s vysokým poměrem LTV může navíc vyžadovat, aby si dlužník pořídil pojištění hypotéky, které vyrovná riziko pro věřitele. Tento typ pojištění se nazývá soukromé pojištění hypotéky (PMI).

Klíčové způsoby

Pochopení poměru úvěru k hodnotě (LTV)

Zájemci o bydlení mohou snadno vypočítat poměr LTV bytu. Zde je vzorec:



L

T

V

r

a

t

i

o

=

M

A

A

P

V

kde:

M

A

=

Výše hypotéky

A

P

V

=

Hodnota odhadnuté nemovitosti

\begin{aligned} &LTV ratio=\frac{MA}{APV}\\ &\textbf{where:}\\ &MA = \text{Výše hypotéky}\\ &APV = \text{Hodnota odhadnuté nemovitosti}\\ \end{aligned}

​LTVratio=APVMA​kde:MA=Výše hypotéky APV=Hodnota odhadnuté nemovitosti​

Poměr LTV se vypočítá vydělením půjčené částky odhadnutou hodnotou nemovitosti, vyjádřenou v procentech. Pokud například koupíte dům odhadnutý na 100 000 dolarů za odhadnutou hodnotu a složíte zálohu 10 000 dolarů, půjčíte si 90 000 dolarů. Výsledkem je poměr LTV 90% (tj. 90 000/100 000).

Určení poměru LTV je kritickou složkou upisování hypoték. Může být použito v procesu koupě bydlení, refinancování aktuální hypotéky na nový úvěr nebo výpůjčky proti akumulovanému vlastnímu kapitálu v rámci nemovitosti.

Věřitelé posuzují poměr LTV, aby určili míru vystavení riziku, které na sebe vezmou při upisování hypotéky. Když dlužníci žádají o úvěr na částku, která je na odhadnuté hodnotě nebo se jí blíží (a proto má vyšší poměr LTV), věřitelé vnímají, že je větší pravděpodobnost, že se úvěr dostane do platební neschopnosti. Důvodem je to, že v nemovitosti je vybudováno velmi málo vlastního kapitálu. V důsledku toho může být v případě exekuce pro věřitele obtížné prodat dům za tolik, aby pokryl nesplacený zůstatek hypotéky a ještě vydělal na transakci.

Hlavními faktory, které ovlivňují poměry LTV, jsou výše zálohy, prodejní cena a odhadnutá hodnota nemovitosti. Nejnižšího poměru LTV se dosáhne vyšší zálohou a nižší prodejní cenou.

Jak LTV využívají věřitelé

Většina věřitelů nabízí žadatelům o hypotéku a vlastní bydlení nejnižší možnou úrokovou sazbu, pokud je jejich poměr LTV na úrovni 80% nebo nižší. Vyšší poměr LTV nevylučuje, aby byl dlužníkům povolen hypoteční úvěr, i když úroky z úvěru mohou stoupat se zvyšujícím se poměrem LTV. Například dlužníkovi s poměrem LTV 95% může být povolena hypotéka. Jejich úroková sazba však může být o celý procentní bod vyšší než úroková sazba poskytnutá dlužníkovi s poměrem LTV 75%.

Pokud je poměr LTV vyšší než 80%, může být po dlužníkovi požadováno, aby si pořídil soukromé hypoteční pojištění (PMI). To může k celkové částce úvěru ročně přidat od 0,5% do 1%. Například PMI se sazbou 1% u úvěru ve výši 100 000 dolarů by k celkové částce zaplacené za rok přidal dalších 1 000 dolarů (nebo 83,33 dolarů měsíčně). Platby PMI jsou požadovány do doby, než je poměr LTV 80% nebo nižší. Poměr LTV se bude snižovat s tím, jak budete splácet svůj úvěr a jak se bude hodnota vašeho bydlení v průběhu času zvyšovat.

Obecně platí, že čím nižší je poměr LTV, tím větší je šance, že úvěr bude schválen a tím nižší bude pravděpodobně úroková sazba. Navíc je jako dlužník méně pravděpodobné, že budete muset uzavřít soukromé hypoteční pojištění (PMI).

I když není zákonem, že věřitelé požadují 80% poměr LTV, aby se dlužníci vyhnuli dodatečným nákladům PMI, je to praxe téměř všech věřitelů. Výjimky z tohoto požadavku jsou někdy stanoveny pro dlužníky, kteří mají vysoký příjem, nižší dluh nebo mají velké investiční portfolio.

Příklad LTV

Například předpokládejme, že si koupíte dům, který se odhaduje na 100 000 dolarů. Majitel je však ochoten ho prodat za 90 000 dolarů. Pokud složíte zálohu 10 000 dolarů, váš úvěr je na 80 000 dolarů, což vede k poměru LTV 80% (tj. 80 000/100 000). Pokud byste zvýšili výši vaší zálohy na 15 000 dolarů, váš hypoteční úvěr je nyní 75 000 dolarů. To by znamenalo, že poměr LTV je 75% (tj. 75 000/100 000).

Variace pravidel poměru úvěru k hodnotě

Různé typy úvěrů mohou mít různá pravidla, pokud jde o požadavky na poměr LTV.

Úvěry FHA

Půjčky VA a USDA

Úvěry VA a USDA – dostupné pro současnou a bývalou armádu nebo pro ty ve venkovských oblastech – nevyžadují soukromé hypoteční pojištění, i když poměr LTV může být až 100%. Úvěry VA i USDA však mají dodatečné poplatky.

Fannie Mae a Freddie Mac

Fannie Mae’s HomeReady a Freddie Mac’s Home Možné hypoteční programy pro nízkopříjmové dlužníky umožňují poměr LTV 97%. Vyžadují však pojištění hypotéky, dokud poměr neklesne na 80%.

U úvěrů FHA, VA a USDA jsou k dispozici racionalizované možnosti refinancování. Tyto požadavky se vzdávají požadavků na ocenění, aby poměr LTV v domácnosti neovlivňoval úvěr. Pro dlužníky s poměrem LTV nad 100 % – také známý jako „pod vodou“ nebo „vzhůru nohama“ – jsou k dispozici také možnosti Refinance High Loan-to-Value od Fannie Mae a Enhanced Relief Refinance od Freddie Mac.

LTV vs. kombinovaná LTV (CLTV)

Podívejme se trochu blíže na rozdíl. Poměr LTV bere v úvahu pouze primární zůstatek hypotéky na bydlení. Pokud je tedy primární zůstatek hypotéky 100 000 dolarů a hodnota domu je 200 000 dolarů, LTV = 50%.

Vezměme si však příklad, pokud má také druhou hypotéku ve výši 30 000 dolarů a HELOC ve výši 20 000 dolarů. Kombinovaná půjčka k hodnotě se nyní stává ($100 000 + $30 000 + $20 000 / $200 000) = 75%; mnohem vyšší poměr.

Tyto kombinované úvahy jsou zvláště důležité v případě, že se hypoteční věřitel dostane do platební neschopnosti a stane se nepřítelem exekuce.

Nevýhody poměru úvěru k hodnotě (LTV)

Hlavní nevýhodou informací, které LTV poskytuje, je, že zahrnuje pouze primární hypotéku, kterou majitel nemovitosti dluží, a nezahrnuje do svých výpočtů další závazky dlužníka, jako je druhá hypotéka nebo úvěr na vlastní bydlení. CLTV je proto inkluzivnějším měřítkem schopnosti dlužníka splatit úvěr na bydlení.