Co je právo první nabídky?
Právo první nabídky (ROFO) je smluvní závazek, který umožňuje držiteli koupit aktivum dříve, než se ho vlastník pokusí prodat někomu jinému. Pokud držitel práva již nemá o nemovitost zájem, může ji prodávající následně prodat třetí osobě. Práva první nabídky se nejčastěji používají v realitním průmyslu a při prodeji podniků.
Klíčové způsoby
Pochopení práva první nabídky
Právo první nabídky je obvykle obsaženo ve smlouvě, jako je nájemní smlouva nebo obchodní partnerství. Uplatňuje se, když vlastník chce prodat aktivum nebo nemovitost. Podle podmínek smlouvy je vlastník povinen dát držiteli práva první nabídky první šanci koupit nemovitost. Držitel práva má určitou dobu na podání nabídky před uplynutím práva. Prodávající může nabídku přijmout nebo odmítnout.
Pokud prodávající nabídku odmítne, může ji majitel následně prodat třetí osobě. Pokud jsou pokusy o prodej třetí osobě neúspěšné, může se prodávající vrátit k majiteli práva pro novou nabídku. V tomto okamžiku není majitel práva vázán svou původní nabídkou.
Mezi prodávající obvykle patří pronajímatelé a majitelé firem, zatímco držiteli práv jsou zpravidla nájemci a investoři. V komerčních nemovitostech je běžné, že vlastník komerčních kancelářských prostor poskytne právo první nabídky tomu, kdo zaujímá prostor uvažovaný pro budoucí prodej.
Good Faith
Vzhledem k tomu, že právo první nabídky hodnotí, jaká bude jejich nabídka, očekává se, že obě strany budou jednat v dobré víře. Prodávající musí v rámci procesu due dilligence poskytnout držiteli všechny relevantní a použitelné informace.
Zvláštní úvahy
Nejčastější situace, kdy je právo první nabídky využito, je v nemovitosti mezi pronajímatelem a nájemcem. Nájemce může chtít právo první nabídky od pronajímatele, aby v případě prodeje nemovitosti nebyl nucen se přemístit. Nájemce může chtít učinit přiměřenou nabídku na nemovitost. Pronajímatel může mezitím zvážit nabídku na rychlý prodej a minimalizovat zákonné a zprostředkovatelské poplatky.
Právo první nabídky se také využívá při odprodeji podniku. Majitel podniku může dát právo první nabídky partnerům nebo investorům před tím, než ji uvede na obecný trh, aby ji prodal třetí straně.
Právo první nabídky vs. právo prvního odmítnutí
Právo první nabídky úzce souvisí s právem prvního odmítnutí, ale má se za to, že první z nich zvýhodňuje prodávajícího, zatímco druhé zvýhodňuje budoucího kupujícího. Právo prvního odmítnutí dává držiteli práva možnost vyrovnat nabídku, kterou obdržel někdo, kdo chce prodat aktivum. Majetek s právem prvního odmítnutí může být obtížnější prodat, protože potenciální kupující si nemusí chtít dát práci se sjednáním obchodu, který musí být nejdříve nabídnut jiné straně.
Omezení prodejní ceny
V mnoha situacích práva první nabídky existují podmínky kolem prodejní ceny a toho, co je prodávající oprávněn akceptovat. Prodávající je často vázán k tomu, aby udržel cenu práva první nabídky v určitém procentu, pokud by se nemovitost nakonec dostala na plný trh.
Představte si například, že držitel práva první nabídky rozšíří nabídku na koupi konkrétní nemovitosti za 1 milion dolarů. Pokud by prodávající odmítl, jsou často omezeni tím, jakou kupní cenu smí od trhu obdržet.
Pokud smlouva stanoví, že prodávající nemůže přijmout tržní nabídku do 5 % práva první nabídky, může prodávající přijmout pouze nabídku ve výši 1,05 milionu dolarů nebo vyšší. V opačném případě má právo držitele první nabídky obvykle právo podat nabídku znovu.
Co je právo první nabídky?
Právo první nabídky je smluvní závazek, který dává držiteli možnost, ale ne požadavek na vydání první nabídky na prodej nemovitosti. Předtím, než může prodávající jít na široký trh prodat nemovitost, musí obdržet nabídku od držitele.
Jaký je rozdíl mezi právem na první nabídku a právem na první odmítnutí?
Právo první nabídky dává držiteli právo podat první nabídku na potenciální prodej nemovitosti. Právo prvního odmítnutí dává držiteli právo vyrovnat nebo odmítnout vyrovnat nabídku, která byla učiněna prodávajícímu.
Jak dlouho platí právo první nabídky?
Lhůta každého práva na první nabídku se bude lišit. Často je strukturována tak, aby zajistila oběma stranám dostatek času na provedení hloubkové kontroly. Jakmile je prodávajícímu oznámeno přání prodat nemovitost a obdrží příslušné informace, má právo držitele první nabídky často 30 až 60 dní na to, aby odpověděl nabídkou.