Primární hypoteční trh

Co je primární hypoteční trh?

Jak funguje primární hypoteční trh

Majitelé domů mohou při nákupu hypotečního úvěru jednat přímo s primárními věřiteli, a to tak, že se obrátí na svou místní banku. U většiny dlužníků si toho, že obchodují na primárním hypotečním trhu, nevšimnou, protože během celého procesu budou komunikovat se svým hypotečním zástupcem ve své místní bance. Hypoteční odborník zájemce poučí o různých typech dostupných hypoték a uvede úrokovou sazbu v závislosti na tom, který typ byl zvolen. Místní pobočka bude obvykle místem uzavření úvěru – kde se podepisují papíry.

Je však důležité poznamenat, že Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů zavedl předpisy týkající se odškodnění hypotečních makléřů. Před finanční krizí mohli makléři dostávat odškodnění od dlužníka stejně jako od věřitele. Spotřebitelé nevěděli, že makléř dostává zaplaceno od věřitele, když zaplatí svůj poplatek. Makléři měli také motivaci nasměrovat spotřebitele k dražším produktům nebo hypotékám a někdy i k vyšším úrokovým sazbám. Od velké recese v letech 2008 a 2009 a z toho vyplývajících předpisů, které následovaly, počet hypotečních makléřů poklesl.

Klíčové způsoby

Výhody primárního hypotečního trhu

Nízké náklady na uzavření

Malé platby

Obvykle je záloha na hypotéku 20% z kupní ceny domu. Dlužník však může složit méně peněz a mnoho primárních věřitelů nabízí desetiprocentní zálohu.

Dlužníkům s nízkými až středními příjmy nabízí půjčka od FHA zálohu ve výši až 3,5% hodnoty domu. FHA je Federální správa bydlení, která nabízí pojištění věřitelům, aby mohli poskytovat půjčky dlužníkům s nízkými příjmy.

Záloha nižší než 20 % však vede k tomu, že si dlužník musí sjednat soukromé hypoteční pojištění nebo PMI. PMI chrání banky a věřitele v případě, že dlužník nesplácí hypotéku. PMI je měsíční poplatek účtovaný dlužníkovi až do splacení 20 % hypotečního úvěru.

Flexibilita

Vzhledem k tomu, že původci úvěru jsou obvykle místní banky, je pravděpodobnější, že dlužníci budou schopni komunikovat s lidmi, kteří získají poslední slovo, což se v národní bance pravděpodobně nestane. Přímý kontakt může poskytnout flexibilitu, pokud mají dlužníci jedinečnou finanční situaci.

Flexibilita může zahrnovat nabídku fixované 15-leté oproti 30-leté hypotéce, pokud se dlužník snaží splatit úvěr dříve. Některé z výhod patnáctileté hypotéky zahrnují nižší celkové úrokové poplatky, protože je splacena dříve. Také si dlužníci mohou obvykle vyjednat nižší úrokovou sazbu, protože je menší riziko, že dlužník nebude splácet, nebo nesplatí úvěr kvůli finančním těžkostem. Samozřejmě velkou výhodou 30leté hypotéky je, že nabízí nižší splátky, protože jsou rozloženy na delší období oproti jiným podmínkám.

Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou jsou flexibilní možností, která je obvykle nabízena ke zvážení. Úvěry od ARM obvykle přicházejí s fixní úrokovou sazbou po stanovenou dobu a pak jsou každoročně upravovány podle indexu, který byl předem určen věřitelem a dlužníkem. Typicky ARM přichází s limitem, jak vysoko by se úroková sazba mohla dostat během doby trvání úvěru, což usnadňuje výpočet a rozpočet pro maximální měsíční splátku.

Primární hypoteční trh vs. sekundární hypoteční trh

Primární trh tvoří primární věřitelé. Primární věřitelé si obvykle nechávají úvěry, které jim vznikly, jako součást svého portfolia a obsluhují je po dobu trvání úvěru. Banka, která hypoteční úvěr poskytla, však může úvěr prodat na sekundárním hypotečním trhu, což je trh, kde investoři mohou kupovat a prodávat dříve vydané hypoteční úvěry. Hypotéku lze prodat jinému věřiteli nebo společnosti poskytující služby, která zpracovává platby za úvěr. Nový věřitel nebo poskytovatel služeb vydělává peníze z poplatků a úroků z hypotéky.

Mnoho hypoték nakupuje Fannie Mae nebo Federální národní hypoteční asociace (Fannie Mae, nebo FNMA). Fannie Mae se otočí a úvěry zabalí a prodá je jako investice zvané cenné papíry kryté hypotékou (MBS), které jsou podobné podílovým fondům, ale obsahují hypotéky místo akcií. Investoři získávají úrokovou sazbu z hypoték za držení MBS.

Pokud je vaše hypotéka prodána, vězte prosím, že je to běžná praxe ve finančním odvětví. Banky mají úvěrové limity, což znamená, že mají limity na to, kolik ze své vkladové základny mohou půjčit. Prodej hypotečního úvěru Fannie Mae nebo poskytovateli služeb odstraní úvěr z účetnictví banky, což jí umožní půjčit více peněz. Pokud by banky nemohly prodat své hypotéky, dosáhly by svých úvěrových limitů a nebyly by schopny nabídnout další hypotéky, což by zpomalilo ekonomiku. Nicméně, pokud nejste investor, který hledá koupi MBS, nebudete jednat se sekundárním trhem. Místo toho budete jednat s bankou nebo makléřem na primárním hypotečním trhu.