Zajištěná hypoteční povinnost (CMO)

Co je povinnost zajištěné hypotéky?

Zajištěným hypotečním závazkem (OKM) se rozumí druh cenného papíru krytého hypotékou, který obsahuje soubor hypoték svázaných dohromady a prodaných jako investice. OKS jsou organizovány podle splatnosti a úrovně rizika a získávají peněžní toky v okamžiku, kdy dlužníci splácí hypotéky, které fungují jako zajištění těchto cenných papírů. OKS zase rozdělují svým investorům splátky jistiny a úroků na základě předem stanovených pravidel a dohod.

Zajištěná hypoteční povinnost (CMO)

Understanding Collateralized Mortgage Obligations (CMO)

Zajištěné hypoteční závazky se skládají z několika tranší, nebo skupin hypoték, uspořádaných podle jejich rizikových profilů. Jako složité finanční nástroje mají tranše obvykle různé zůstatky jistiny, úrokové sazby, data splatnosti a potenciál nesplácení. Zajištěné hypoteční závazky jsou citlivé na změny úrokových sazeb i na změny ekonomických podmínek, jako jsou sazby za zabavení nemovitosti, sazby za refinancování a sazby, za které se nemovitosti prodávají. Každá tranše má jiné datum splatnosti a velikost a k ní se vydávají dluhopisy s měsíčními kupony. Kupon provádí měsíční splátky jistiny a úrokové sazby.

Klíčové způsoby

Pro ilustraci si představme, že investor má společnou organizaci trhu složenou z tisíců hypoték. Jejich potenciál zisku je založen na tom, zda majitelé hypoték své hypotéky splácejí. Pokud jen několik majitelů domů nesplácí své hypotéky a zbytek platí podle očekávání, investor jim vrací jistinu i úroky. Naopak pokud tisíce lidí nemohou splácet hypotéku a jdou do exekuce, společná organizace trhu prodělává a nemůže investorovi zaplatit.

Investoři do CMO, někdy označované jako Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs), chtějí získat přístup k hypotečním peněžním tokům, aniž by museli zakládat nebo kupovat soubor hypoték.

Zajištěné hypoteční závazky vs. Zajištěné dluhové závazky

Mezi organizace, které nakupují CMO, patří hedgeové fondy, banky, pojišťovny a podílové fondy.

Zajištěné hypoteční závazky a globální finanční krize

První CMO, vydané v roce 1983 společnostmi Salomon Brothers a First Boston, byly složité a zahrnovaly mnoho různých hypoték. Z mnoha důvodů se investoři spíše zaměřovali na příjmové toky nabízené CMO než na zdraví samotných podkladových hypoték. Výsledkem bylo, že mnoho investorů nakupovalo CMO plné rizikových hypoték, hypoték s nastavitelnou sazbou, hypoték držených dlužníky, jejichž příjem nebyl ověřen během procesu žádosti, a dalších rizikových hypoték s vysokým rizikem nesplacení.

Využívání CMO bylo kritizováno jako urychlující faktor finanční krize v letech 2007-2008. Rostoucí ceny nemovitostí způsobily, že hypotéky vypadaly jako investice odolné proti selhání, což lákalo investory k nákupu CMO a dalších MBS, ale tržní a ekonomické podmínky vedly k nárůstu exekucí a platebních rizik, která finanční modely přesně nepředvídaly. Následky globální finanční krize vyústily ve zvýšenou regulaci cenných papírů krytých hypotékami. Naposledy v prosinci 2016 zavedly SEC a FINRA nové regulace, které zmírňují riziko těchto cenných papírů tím, že vytvářejí maržové požadavky pro kryté agenturní transakce, včetně zajištěných hypotečních závazků.